전입신고와 확정일자는 모두 보증금 보호에 중요하지만, 역할은 다릅니다. 둘 중 하나만 갖췄다고 보증금 전액이 보장되는 것은 아니므로 각각의 효력과 확인할 사항을 알아두세요.
대항력과 우선변제권의 차이
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖춥니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘입니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다. 반면 확정일자는 경매 등에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권과 관련됩니다. 우선변제권을 갖추려면 주택 인도와 주민등록에 더해 임대차계약서의 확정일자가 필요합니다. 확정일자만 받아두고 입주나 전입을 하지 않았다면 이 권리가 완성되지 않습니다. 또 선순위 담보권 등이 있으면 배당 순서에 영향을 줄 수 있고, 우선변제권이 있어도 보증금 전액을 돌려받는다고 단정할 수는 없습니다.
입주 전후 확인할 점
계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 계약서의 임대인 정보가 등기상 소유자와 일치하는지 살피세요. 입주한 뒤에는 가능한 한 지체 없이 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 전입신고일과 확정일자 부여일은 각각 기록을 보관해 두세요. 전입신고를 미루거나 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 대항력에 영향을 줄 수 있으므로, 이사 계획이 있다면 권리 유지 방법을 먼저 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 계약 당일 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로 대항력이 생기지는 않으며, 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
전입신고를 하면 선순위 근저당보다 앞서나요?
아닙니다. 전입신고와 주택 인도에 따른 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 발생하므로, 그 전에 설정된 권리보다 순위가 늦을 수 있습니다.