임대차 기간이 끝나기 전에 집이 매매되면 보증금을 누구에게 청구해야 하는지 혼란스러울 수 있습니다. 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 주택 소유자가 바뀌었다면, 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받습니다.
새 소유자가 임대인 지위를 승계하는 경우
주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 다만 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄는지, 그 효력이 발생한 뒤 소유권이 이전됐는지 확인해야 합니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 발생하므로 날짜가 중요합니다. 해당 요건을 갖춘 임차인은 계약 기간과 보증금 등 기존 계약 조건을 새 소유자에게 주장할 수 있습니다.
계약 종료와 보증금 반환
승계가 이뤄진 경우 계약이 끝날 때 보증금 반환을 청구할 상대방은 원칙적으로 새 소유자입니다. 집이 팔렸다는 이유만으로 임차인이 새 계약서를 작성하거나 계약 조건을 다시 정해야 하는 것은 아닙니다. 다만 소유권 이전 사실과 새 임대인의 연락처, 차임을 보낼 계좌를 확인하고 관련 안내는 보관해 두는 편이 좋습니다. 대항력 요건을 갖추지 못했거나 소유권 이전 시점이 불분명하다면 계약서와 전입·인도 날짜를 함께 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?
소유자 변경만으로 기존 계약이 새로 시작되지는 않습니다. 새 계약을 쓰더라도 보증금이나 기간 등 조건이 달라지는지 확인하고, 기존 계약서와 변경 내용을 함께 보관하세요.
새 집주인이 보증금 반환 책임을 부인하면 어떻게 하나요?
임대차계약서, 전입신고와 실제 입주 시점, 등기부상 소유권 이전 내역을 확인해 대항력과 지위 승계 여부를 따져야 합니다. 이전 시점이나 요건에 다툼이 있으면 일률적으로 단정하기 어렵습니다.